Un nou SF fara respectarea Legii in Sectorul 6

Un nou SF fara respectarea Legii in Sectorul 6

Un nou Studiu de Fezabilitate a intrat in atentia Asociatiei pentru Dreptul Urbanismului, dupa ce am criticat documentatia privind realizarea spitalului din Sectorul 6.

Primarul Sectorului 6, Ciprian Ciucu, a mai elaborat un Studiu de Fezabilitate pentru un obiectiv de utilitate publica, respectiv „Reabilitarea sistemului rutier Drumul Valea Larga”.

SF-ul a fost aprobat prin Hotarare a Consiliului Local Sector 6 care a aprobat de asemenea o hotararea prin care a solicitat Consiliului General al Municipiului Bucuresti declansarea procedurii de expropriere pentru cauza de utilitate publica.

Cele trei hotarari pot fi accesate mai jos:

Hotararea Consiliului Local Sector 6 nr. 160/2021 pentru aprobarea Studiului de Fezabilitate

Studiul de Fezabilitate

Hotararea Consiliului Local Sector 6 nr. 161/2021 pentru solicitarea CGMB declansarii procedurii de expropiere

Anexa nr. 1 si Anexa nr. 2

Hotararea Consiliului General al Municipiului Bucuresti de declansare a procedurii de expropiere

Asociatia a analizat documentatia pusa la dispozitia publicului pe site-ul primariei Sector 6 a municipiului Bucuresti si a constatat urmatoare:

 

Nu trebuia elaborat doar Studiu de Fezabilitate!

In baza Contractului nr. 17/2021 incheiat intre Primarul Sectorului 6, in calitate de beneficiar si SC WAY RESEARCH SRL, in calitate de prestator, a fost elaborat Studiu de Fezabilitate Reabilitare Sistem Rutier Drumul Valea Larga.

O prima critica cu privire la documentatia dedusa analizei este aceea ca pentru lucrarile propuse nu trebuia elaborat studiu de fezabilitate (SF) ci documentatie de avizare a lucrarilor de interventii (DALI).

Conform art. 5 alin. (1) lit. b) si c) din HG nr. 907/2016 privind etapele de elaborare si continutul-cadru al documentatiilor tehnico-economice aferente obiectivelor/proiectelor de investitii finantate din fonduri publice, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru interventiile la constructii existente sau in cazul obiectivelor mixte, se elaboreaza si se aproba DALI.

Intrucat, in continutul SF-ului analizat se face vorbire de existenta unui drum ce necesita modernizat, interventia se face la constructie existenta, nefiind vorba de obiectiv nou de investitii si pe cale de consecinta trebuia elaborat si aprobat DALI nu SF, sau cel mult o documentatie mixta, respectiv DALI+SF.

Studiul de Fezabilitate s-a elaborat pe baza PUZ Coordonator Sector 6 ANULAT!

SF-ul a fost elaborat in baza PUZ Coordonator Sector 6 aprobat prin HCGMB nr. 68/2020, anulat definitiv prin Hotararea Curtii de Apel Bucuresti nr. 2167/2021 din 08.11.2021 (Hotarare).

Dat fiind faptul ca documentatia de urbanism in baza careia a fost elaborat SF-ul a fost anulata pentru motive de nelegalitate, in mod subsecvent, SF-ul este lovit de nulitate.

SF-ul a fost elaborat si aprobat fara respectarea dispozitiilor HG nr. 907/2016

La elaborarea si aprobarea SF-ului nu au existat Nota Conceptuala si Tema de Proiectare, aprobate in prealabil conform art. 5 alin. (2) din HG nr. 907/2016[1]. De asemenea, chiar si in Deviz la cap. 3 pct. 3.5.1. sunt alocati 0 lei pentru tema de proiectare, de unde putem deduce ca o asemenea documentatie nu a fost intocmita in prealabil asa cum prevad normele imperative ale legii.

SF-ul nu a prezentat doua scenarii/optiuni pentru intreaga investitiei conform art. 7 alin. (1) din HG nr. 907/2016. Prin SF s-au prezentat doua optiuni doar cu privire la solutia tehnica de realizare a carosabilului, trotuarelor si pistelor pentru biciclete, neintegrand si optiunile peisagistice, retele edilitare, iluminat si borduri care fac parte integranta din intreaga investitie.

In raport cu obiectivele urmarite prin investitie nu se acopera indicatorii privind ameliorarea calitatii mediului si a vietii, respectiv nu sunt prezentate date cantitative si calitative cu privire la aceste deziderate.

Prin SF se mentioneaza ca nu este necesar studiul de trafic[2] desi discutam de necesitatea si oportunitatea unei artere de circulatie de importanta nationala fiind incadrat in categoria Drum Expres.

De asemenea, artera este prevazuta cu scuaruri si plantatii de aliniament ceea ce implica amenajari peisagistice. Or, in SF se mentioneaza ca nu este cazul de realizare a unui studiu peisagistic.

Totodata, studiile de specialitate necesare conform specificului investitiei nu sunt considerate a fi necesare conform SF-ului, iar la pct. 4.4. lit. c) (pag. 33) se mentioneaza nu exista niciun impact asupra mediului.

Conform pct. 7 lit. b) din Anexa nr. 2 la Legea nr. 292/2018 privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice si private asupra mediului, cu modificarile si completarile ulterioare, Drumurile expres si construirea de drumuri cu 4 benzi se supun evaluarii de impact asupra mediului.

SF-ul nu se raporteaza la situatia de fapt si de drept a amplasamentului pe care urmeaza sa se faca investitia

 

A. SF-ul ignora existenta unei retele edilitara care traverseaza amplasamentul

Prin documentatie se precizeaza ca nu exista retele edilitare care sa strabata amplasamentul care ar avea nevoie de relocare sau protejare. Or, conform plansei de reglementari aferente PUZ Coordonator Sector 6 in baza careia s-a elaborat SF-ul exista o retea tehnologica ce are o zona de protectie de 10 m interdictie de construire de la limita conductei (vezi extras PUZ mai jos).

 

B. Documentatia nu se raporteaza la situatia juridica a amplasamentului

Conform Plansei 1/1 suprafata totala de teren ce trebuie expropriata este de cca. 44.700mp, reprezentand aproximativ 90% din suprafata totala a intregii investitii (49.577mp = 33,20×1.493,30), astfel ca prin SF la pct. 5.3 lit. a) (pag. 72) in mod eronat se precizeaza ca 90% din teren este detinut de beneficiar si doar 10% trebuie expropriat pentru cauza de utilitate publica.

De asemenea nu s-au realizat rapoarte de evaluare pentru stabilirea valorii de expropriere, cu atat mai mult cu cat nu discutam doar de terenuri virane ci si de terenuri afectate de amenajari si instalatii precum si constructii, ale caror valoare de despagubire nu a fost tratata in continutul SF-ului pentru a fundamenta alocarea sumelor necesare exproprierilor.

Solutia prezentata in planul de situatie nu tine cont de situatia existenta in teren, cadastrala si de cea din PUZ Coordonator Sector 6 in baza caruia s-a elaborat. Astfel:

  • in primul rand, intersectiile cu Bd-ul Timisoara si Prelungirea Ghencea sunt considerate complexe si pentru acestea sunt necesare studii de circulatie rutiera (zone ce vor fi reglementate prin documentatii de urbanism si/sau documentatii tehnice ulterioare).

Or, acestea sunt tratate fara a avea in prealabil un studiu de specialitate din care sa rezulte solutia propusa.

  • in al doilea rand, solutia propusa nu tine cont de specificul zonei, de dezvoltarile imobiliare existente si de modul in care sunt configurate accesele si circulatiile pe terenurile afectate si adiacente. Conform Plansei PS-04, accesul din drumul propus se face adiacent circulatiei constituita deja cadastral.

 

C. SF-ul nu respecta Anexa nr. 6 din HG nr. 907/2016

La capitolul I

  1. Nu este justificat pretul pentru obtinerea terenului, cu atat mai mult cu cat nu exista date referitoare la suprafetele de teren ce trebuie expropriate, raport de evaluare si criteriile de alocare a sumelor avand in vedere ca sunt pe langa terenuri si instalatii constructii si amenajari realizate de-a lungul traseului acestei artere ce nu au fost analizate in cadrul documentatiei;
  2. Nu s-au alocat defalcat cheltuielile pentru obtinerea terenului, respectiv cat reprezinta cheltuieli pentru expropriere, cat pentru refacere documentatii cadastrale si cat pentru schimbarea regimului juridic, respectiv operatiuni cadastrale de radiere si intabulare;
  3. La amenajarea terenului s-au prevazut 0 lei in conditiile in care prin SF se mentioneaza ca exista totusi un drum care este in stare avansata de degradare si care in mod evident implica lucrari de desfiintare. De asemenea, de-a lungultraseului exista vegetatie ce necesita defrisare, dezafectari de instalatii etc. toate acestea nu au fost bugetate prin deviz;
  4. La amenajarea pentru protectia mediului s-au prevazut 0 lei in conditiile in care prin proiect se propun realizarea de scuaruri si plantatii de aliniament si chiar pentru defrisarea arborilor existenti in scopul realizarii investitiei impune plantarea in compensare a 10 arbori pentru fiecare arbore taiat.

La capitolul II

  1. Nu a fost prevazut buget pentru lucrarile de relocare/protectie utilitati avand in vedere ca, asa cum am aratat mai sus, exista o retea tehnologica care se intersecteaza cu artera si care are o zona de protectie de 10,00m din axul coloanei;

La capitolul III

  1. Nu a fost bugetat Raportul de impact asupra mediului ce este obligatoriu intrucat conform Legii nr. 292/2018 proiectul se supune evaluarii impactului asupra mediului;
  2. A fost bugetat studiul de trafic insa acesta nu a fost realizat la faza SF care ar fi fundamentat solutia propusa;
  3. A fost prevazut buget pentru realizarea unei expertize tehnice in conditiile in care o asemenea expertiza se realizeaza asupra constructiilor existente. Or, la capitolul I nu s-au alocat cheltuieli pentru amenajarea terenului.

 

In subsidiar,

Documentatia nu a indeplinit urmatoarele cerinte:

  • Nu s-a facut estimarea costurilor luandu-se in considerare costul unor investitii similare realizate sau, dupa caz, standarde de cost pentru investitii similare;
  • Informatii privind regimul juridic, tehnic si economic al terenurilor afectate de investitiei;
  • Nu au fost identificate sursele de finantare pentru realizarea investitiei (inclusiv finantari nerambursabile, daca este cazul, cu mentionarea programelor operationale sau axe corespunzatoare);
  • Nu s-a precizat structura responsabila cu implementarea si managementului proiectului;
  • In graficul de implementare nu s-a mentionat si perioada aferenta obtinerii terenurilor;
  • Conform Tabelului 10 din SF (pag. 53) consideram ca nu este relevanta comparatia facuta. Se considera pe durata a 20 de ani numarul vehiculelor care tranziteaza artera propusa este acelasi si in situatia in care se realizeaza drumul si in situatia in care nu se realizeaza. Or, conditiile de exploatare ale arterei in prezent sunt foarte proaste ceea ce conduce la descurajarea soferilor de a folosi artera, iar realizarea unui drum la standarde de exploatare normala ar face ca numarul de autovehicule sa fie mai mare. In acest sens, cantitatile nu pot fi identice din perspectiva exploatarii pentru argumentele mentionate anterior.
  • In ceea ce priveste beneficiile socio-economice (pag. 54) se considera ca la intretinerea drumului sunt folosite 0 persoane. Or, intretinerea nu se poate face fara nicio persoana, din acest punct de vedere comparatia nu este relevanta si corecta. Cu atat mai mult cu cat in tabelul 11 pentru intretinerea drumului pe anii ulteriori realizari investitiei sunt necesare 2 persoane, pe cand in cazul fara proiect nicio persoana.
  • De asemenea, nu s-au luat in considerare costurile aferente cu amenajarea si intretinerea spatiilor verzi prevazute a fi realizate de-a lungul arterei propusa.
  • Conform profilului proiectat rezulta ca apele pluviale de pe carosabil se preiau pe langa bordura ce delimiteaza carosabilul de trotuar/pista pentru biciclete. Astfel, prin SF se propune realizarea unei retele pluviale in lungime totala de 1.544,20ml. Or, lungimea arterei este de 1.493,30ml, ceea ce inseamna ca in axul drumului exista colectorul principal care va avea lungimea traseului (1.493,30ml), iar diferenta de 50,9ml ar reprezenta reteaua de colectare din gurile aflate langa bordura si colectorul principal. Avand in vedere ca profilul propus de 7,00 ml pe fiecare sens, inseamna ca sunt doar 7 tevi de colectare de la gura de canal pana la colectorul principal, ceea ce nu este fezabil intrucat sunt prevazute 30 de camine de vizitare si 60 de guri de scurgere simple.
  • La pct. 6.2 din SF se mentioneaza ca nu este necesar extrasul de carte funciara. Or, printr-un astfel de document ar fi stabilit suprafetele de teren afectate de investitie si ce necesita expropriate. Totodata, prin SF nu s-a tratat conform pct. 5.3. din Anexa nr. 4 la HG nr. 907/2016 descrierea scenariului de obtinere a terenului, sustinandu-se in mod eronat ca doar 10% din suprafata de teren afectata de proiect necesita expropriere.

 

[1] Art. 5 alin. (2) „Elaborarea studiului de prefezabilitate, dupa caz, a studiului de fezabilitate ori a documentatiei de avizare a lucrarilor de interventii este conditionata de aprobarea prealabila de catre beneficiarul investitiei a notei conceptuale si a temei de proiectare, prevazute la art. 3 si 4

[2] Desi este bugetat in deviz la capitolul 3.

 

 

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU

Spital in Bulevardul Timisoara

Spital in Bulevardul Timisoara

Primarul Sectorului 6 al Municipiului Bucuresti, Ciprian Ciucu, propune realizarea unui Spital in municipiul Bucuresti, sector 6, Bd. Timisoara nr. 101E.

Proiectul poate fi consultat AICI

 

Asociatia a analizat documentatia pusa la dispozitia publicului pe site-ul primariei Sector 6 a municipiului Bucuresti si a constatat urmatoare:

Studiul de Fezabilitate se fundamenteaza pe instrumente strategice care nu mai sunt in vigoare

In primul rand, Studiul de Fezabilitate, realizat in anul 2021, a fost elaborat pe documente strategice expirate, respectiv: Strategia Nationala de Sanatate 2014-2020; Planul de dezvoltare regionala a Regiunii Bucuresti-Ilfov 2014-2020;

In al doilea rand, atat Strategia OMS Health 2020 cat si cele rubricate anterior, care au fundamentat Studiul de Fezabilitate stabilesc in principal ca obiective imbunatatirea starii de sanatate, reducerea morbiditatii si diminuarea ritmului acesteia, asigurarea unui acces echitabil al populatiei la sanatate prin programe de sanatate cu caracter preventiv.

Instrumentele strategice folosite la fundamentare urmaresc alte obiective decat realizarea de spitale.

Obiectivul propus si pentru care a fost elaborat Studiul de Fezabilitate nu se poate fundamenta pe aceste instrumente strategice intrucat ele au cu un totul alt obiectiv, respectiv atat educarea si preventia in sanatate a populatiei, cresterea accesibilitatii la servicii de sanatate pentru grupurile vulnerabile, si imbunatatirea starii de sanatate, iar aceste obiecte se ating prin implementarea de masuri, programe si proiecte care au ca rol educarea, constientizarea, asigurarea unui mediu sanatos, eliminarea factorilor de poluare si nu în ultimul rand sportul ca element central în imbunatatirea starii de sanatate, a calitatii vietii si a mediului.

Politicile de sanatate publica nu se traduc prin realizarea de spitale, cele din urma sunt doar un element dintr-un întreg sistem si se realizeaza in principal ca masura reactiva. Or, pentru preventie si pentru atingerea obiectivelor stabilite in instrumentele strategice, autoritatile trebuie sa se preocupe de realizarea de investitii care sa contribuie la imbunatatirea calitatii vietii si a sanatatii.

Mens sana in corpore sano

Poate parea fara legatura infrastructura de sport in domeniul sanatatii, insa, investitiile in infrastructura de sport si cresterea accesibilitatii populatiei la aceasta contribuie semnificativ la imbunatatirea calitatii vietii si a sanatatii, intrucat prin sport se asigura un stil de viata sanatos si se pot preveni o multime de boli cauzate de sedentarism. Totodata, alimentatia si calitatea mediului sunt extrem de importante in imbunatatirea sanatatii publice.

Avand in vedere toate acestea, autoritatea publica locala a sectorului 6 si-a fundamentat investitia pe o serie de instrumente strategice care pe de o parte nu mai reflecta realitatile sociale si economice, fiind depasit orizontul de timp pentru implementare, iar pe de alta parte acestea aveau cu totul alte obiective strategice si operationale care nu au legatura cu realizarea unui spital.

Astfel, putem pune sub semnul indoielii fundamentarea investitiei avand in vedere ca nu s-a realizat pe documente relevante pentru obiectivul urmarit.

Pentru Spital se elaboreaza PUZ nu PUD

Autoritatea publica, in vederea realizarii obiectivului de investitie, spital, e initiat elaborarea unui Plan urbanistic de detaliu.

Conform Titlul I – Prescriptii Generale art. 5.5. din Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent Planului Urbanistic General (PUG) Bucuresti:

Pentru parcelele cu suprafata peste 3000 m2, sau cu raportul laturilor peste 1/5 se vor elabora si aproba documentatii P.U.Z.

Amplasamentul din municipiul Bucuresti, sector 6. Blvd. Timisoara nr. 101E, are o suprafata de 33.328,251m2.

Art. 47 alin. (3) lit. d) si h) din Legea nr. 350/2001 stabileste ca:

(3) Elaborarea Planului urbanistic zonal este obligatorie în cazul:

  1. d) zonelor/parcurilor industriale, tehnologice si zonelor de servicii;
  2. h) altor zone stabilite de autoritatile publice locale din localitati, potrivit legii.

In acest sens, obiectivul propus de autoritatea publica locala a sectorului 6 se incadreaza in categoria zonelor de servicii, fiind vorba de servicii publice de sanatate, prevazuta la art. 47 alin. (3) lit. d) din Lege, iar in ceea ce priveste dispozitia de la lit. h), conditiile stabilite de autoritate sunt cele din RLU aferent PUG conform carora pentru terenuri mai mari de 3.000 m2 se elaboreaza PUZ.

Terenul nu este suficient de mare pentru realizarea investitiei

Suprafata de 33.330 m2 a amplasamentului raportata la populatia de cca. 330.0000 de locuitori a sectorului 6 nu este suficienta in conditiile pct. 2.2.3. din Anexa nr. 2 din Regulamentul General de Urbanism aprobat prin HG nr. 5525/1996.

Suprafata minima a terenului care va cuprinde zona ocupata de constructii, zona de accese, alei, parcaje si zona destinata spatiilor verzi, cu rol decorativ si de protectie este de 5m2/consultatie.

Prin studiul de fezabilitate nu s-a realizat o preconizare a numarului de consultatii si persoane arondate pentru a putea determina conform Anexa nr. 2 pct. 2.2.3 din HG nr. 525/1996 suprafata minima a terenului.

Or, pentru a putea intelege numarul de consultatii pentru care revin cate 5m2, trebuie sa cunoastem cate persoane vor fi arondate unitatii spitalicesti. Astfel, conform dispozitiilor HG 525/1996, pentru o persoana se acorda in medie 7,5 consultatii pe an, pentru un numar de 280 zile lucratoare.

Daca am considera 100.000 de persoane arondate, din populatia de cca. 330.000 a sectorului 6, ar rezulta ca pentru spital ar fi necesara o suprafata minima de teren de cca. 3.750.000m2, adica cca. 375Ha.

La suprafata de 33.330m2 aferenta propunerii de proiect, ar putea fi deservite cca. 22.220 persoane.

Studiu de fezabilitate nu analizeaza cate persoane vor beneficia de investitie

Prin studiul de fezabilitate nu s-a realizat o preconizare a numarului de pacienti mediu anual deservit, atat din perspectiva sectiilor ce vor fi cuprinse in cadrul spitalului cat si a pozitiei si infrastructurii de transport existenta care sa faciliteze accesibilitatea.

In consecinta, studiul de fezabilitate nu a tratat in concret exact elementul definitoriu din perspectiva justificarii unei asemenea investitii, respectiv numarul mediu anual de pacienti ce vor fi deserviti.

Pentru organizarea circulatiilor publice este obligatoriu PUZ

Prin studiul de fezabilitate se face trimitere la necesitatea analizarii accesibilitatii, a organizarii infrastructurii de transport, or asemenea interventii nu pot face obiectul unui Plan urbanistic de detaliu ci se trateaza printr-un Plan urbanistic zonal conform art. 47 alin. (3) lit. f) din Legea nr. 350/2001.

Astfel, autoritatea publica trebuia ca la emiterea Certificatului de Urbanism in scopul realizarii investitiei sa respecte dispozitiile art. 32 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 350/2001.

Spitalul costa de doua ori mai mult decat standardul de cost si pretul/mp din piata imobiliara

Costul de executie pentru realizarea structurii si a instalatiilor (fara finisaje si dotari) este dublu fata de cel mai scump mp construit cu finisaje incluse din piata imobiliara.

Conform studiului de fezabilitate valoarea totala a investitiei pentru C+M (constructii si montaj, adica structura, amenajarea terenului si instalatiile) este de 135.144.917 lei pentru realizarea a 12.175mp desfasurati.

Astfel, avem o valoare aproximativa pentru constructii + montaj (adica doar structura de rezistenta si închiderile perimetrale si instalatii) de cca. 2.300 euro/mp.

Or, conform standardului de pret SCOST-01/MS aprobat prin HG nr. 363/2010 privind aprobarea standardelor de cost pentru obiective de investitii finantate din fonduri publice, act normativ abrogat prin OUG nr. 85/2018, dar pe care il putem lua ca referinta in compararea preturilor, costul unui spital de regional, cu cca. 800 de paturi si sectii specializate, o investitie mult mai complexa si mai mare decat spitalul propus a fi construit in sectorul 6, este de 1.200 euro/mp, adica la jumate fata de cel prevazut în studiul de fezabilitate

In ceea ce priveste piata imobiliara privata, in sectorul rezidential costul pentru locuinte incadrate in categoria locuintelor cu standar ridicat (adica cele care au finisaje din materiale naturale, piatra, lemn masiv, tamplarii aluminiu si sisteme/solutii de termozilare performante) este in medie de 1.200 euro/mp +TVA, adica de doua ori mai putin.

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU

Frauda la lege si pierderea padurilor

Frauda la lege si pierderea padurilor

In anul 2007 incepe o dezvoltare promitatoare in sectorul 1 la marginea Bucurestiului, intr-o zona inconjurata de padure. Proiectul este dezvoltat de Impact SA si poarta denumirea de Greenfield.

Acesta cunoaste din 2007 pana in prezent o dezvoltare continua, etapizata si promovata a fi un complex „affordable” de „home wellbeing”, insa ceea ce ii lipseste este accesibilitatea.

Complexul dezvoltat si care continua sa creasca are asigurat doar un acces, prin Aleea Teisan insa nici aceea nu este publica in intregime, facandu-se partial pe proprietati private prin drept de servitute.

Ceea ce ne-a atras atentia legat de acest proiect este ca in anul 2017 a fost aprobata o hotarare a Consiliului General al Municipiului Bucuresti (nr. 513/2017), iar analizand aceasta hotarare am constat o serie de nereguli pe care le vom expune in cele ce urmeaza.

 

Frauda la lege cu sprijinul Primarului General si al Consiliului General al muncipiului Bucuresti

Asa cum am spus, inca din 2007 si pana in prezent cartierul Greenfield nu beneficiaza de o accesibilitate corespunzatoare, cu atat mai mult cu cat densitatea continua sa creasca.

Astfel, nevoia de accesibilitate mai buna a fost reclamanta inca de la inceput si drept urmare oamenii mutati de-a lungul timpului au cautat alternative. Asa a ajuns ca un drum forestier administrat de Romsilva sa fie exploatat in interes privat.

Drumul din padure si nepasarea Romsilva

Principalul acces la cartierul Greenfield se realizeaza prin Aleea Teisani, iar probleme apar atunci cand pentru a intra si a iesi din cartier trebuie sa ajungi pe Centura Bucuresti, din acest motiv, majoritatea locuitorilor din Greenfield au inceput sa foloseasca drumul forestiar destinat exploatarii Padurii Baneasa si administrat de Romsilva, care porneste din Aleea Privighetorilor (Gradina Zoologica), strabate Padurea Baneasa si ajunge in Greenfield.

Acest drum a fost inchis, ulterior deshis, iar inchis si in prezent este deschis circulatiei publice. Deschis in fapt nu si in drept intrucat Codul Silvic interzice circulatia publica pe drumurile de exploatare forestiere. De aici a aparut in 2017 si nevoia si interesul de a gasi o rezolvare ala aceasta situatie.

Astfel, la initiativa dezvoltatorului acesta a propus un schimb de terenuri in vederea aducerii in domeniul public al municipiuui Bucuresti si scoaterea drumului din fondul forestier pentru ca acesta ulterior sa poata fi exploatat in interes public pentru a asigura accesul la cartierul Greenfield.

Codul Silvic permite o asemenea tranzactie insa in anumite conditii.

Schimbul din perspectiva fraudei la lege

In anul 2017, prin Hotararea Consiliului General al Municipiului Bucuresti nr. 513/2017 s-a acceptat oferta de donatie cu sarcina facuta de Impact Developer & Contractor S.A. prin care dezvoltatorul a oferit prin donatie 3 parcele de teren sub conditia utilizarii acestora in procedura de compensare prevazuta de art. 37 din Codul Silvic.

In lumina acestei chestiuni trebuie luat in considerare art. 35 din Codul Silvic (Legea nr.46/2008), conform caruia:

Art.35 Reducerea suprafetei fondului forestier national este interzisa

Totodata, Codul Silvic, in cadrul art. 37 alin. (1) stabileste conditiile in care se pot scoate terenuri din fondul forestier dupa cum urmeaza:

Art.37

(1) Pot fi scoase definitiv din fondul forestier national, doar cu conditia compensarii acestora, fara reducerea suprafetei fondului forestier si cu plata anticipata a obligatiilor banesti, numai terenurile necesare realizarii sau extinderii urmatoarelor categorii de lucrari si obiective: […]

e)surse si retele de apa si de canalizare, inclusiv ape minerale, surse si retele de energie din resurse conventionale sau regenerabile, retele si sisteme de comunicatii, drumuri de interes judetean si local[…]

(2) Amplasarea obiectivelor prevazute la alin. (1) lit. c) se face cu respectarea urmatoarelor conditii, care trebuie îndeplinite cumulativ: […]
(3) Compensarea prevazuta la alin. (1) se realizeaza fizic cu un teren care are de 5 ori valoarea terenului care se scoate definitiv din fondul forestier national, iar suprafata terenului dat în compensare nu poate fi mai mica decât de 3 ori suprafata terenului care face obiectul scoaterii din fondul forestier national. La realizarea obiectivelor prevazute la alin. (1) lit. e), al caror beneficiar este o unitate administrativ-teritoriala sau o institutie publica, compensarea se realizeaza cu un teren ale carui suprafata si valoare sunt cel putin egale cu suprafata si valoarea terenului care face obiectul scoaterii definitive
.

Dupa cum lesne se poate observa, Codul silvic stabileste, in mod concret, doua situatii in care este posibilita scoaterea definitiva a unui teren din fondul forestier: un regim pentru institutii publice care beneficiaza de o compensare echivalenta si alte persoane, decat entitatile publice, pentru care raportul de compensare este disproportionat, respectiv trebuie sa intruneasca cumulativ doua conditii; terenul oferit spre compensare sa fie de 5 ori mai valoros ca terenul care urmeaza sa fie scos definitiv din fondul forestier si sa nu fie mai mic decat de 3 ori suprafata terenului forestier care face obiectul compensarii.

Pe langa aceste aspecte, faptul ca un privat a carui ratiune proprie de a exista este realizarea de acte de comert si, implicit, profit, doneaza terenuri pentru a fi utilizate de Consiliul General al Municipiului Bucuresti in procedura de compensare prevazuta de art. 37  din Codul Silvic reprezinta o frauda la lege fiindca incearca sa eludeze regimul compensarii aplicabil altor persoane decat institutiilor publice. Acest lucru este prevazut de art. 1237 din Codul Civil, potrivit caruia:

Cauza este ilicita si atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Or, in cadrul Codului Silvic, prin stabilirea clara si imperativa a celor doua regimuri de compensare pentru scoaterea definitiva a unui teren din fondul forestier national, legiuitorul a dorit sa introduca o masura protectionista din punctul de vedere al fondului forestier national.

Referitor la frauda la lege, potrivit legii, cauza ilicita sau imorala atrage nulitatea absoluta a contractului, consecinta producându-se de plano si urmând intocmai efectele nulitatii absolute. Totusi, pentru a putea vorbi despre o sanctiune atat de drastica, este necesara existenta unei conivente ilicite intre parti sau cel putin este necesara dovedirea unei culpe cat de mici in persoana cocontractantului, care nu a fost destul de diligent la data incheierii actului. In mod concret, dispozitiile art. 1.238 alin. (2) din Cod Civil instituie nulitatea absoluta a contractului afectat de o cauza ilicita sau imorala, in urmatoarele conditii:

– atunci cand cauza este comuna (adica atunci cand ambele parti au avut in

vedere la incheierea contractului eludarea dispozitiilor legale si incalcarea regulilor de convietuire sociala); practic, este cazul in care partile au convenit ab initio asupra unui contract cu privire la care stiau ca este guvernat de o cauza ilicita si/sau imorala;
– atunci cand cauza, desi nu este comuna, fiind urmarita doar de catre una din parti, cealalta parte a cunoscut-o sau, dupa imprejurari, trebuia s-o cunoasca.

In cazul nostru sunt aplicabile ambele scenarii prezentate insa, avand in vedere achizitia de apartamente de la dezvoltator de catre primarie la un pret mult superior celui cu care tranzactioneaza in mod curent (diferenta este de cca 40.000 euro) tindem sa credem ca primul scenariu, cel care statueaza premeditarea ocolirii prevederii legale este cel mai plauzibil.

Arhitectul-Sef Adrian Bold incalca legea

In prezent drumul este deschis circulatiei publice, bariera fiind dezafectata, ba mai mult, Primaria Generala, prin Apa Nova, a realizat lucrari de retele de canalizare si alimentare cu apa pe sub drumul forestier. ADU a solicitat in luna iunie de la Primaria Generala continutul Autorizatiei de Construire, cerere la care Arhitectul-Sef a ales sa nu raspunda invocand dreptul la proprietate industriala si intelectuala. Din acest motiv ADU a chemat in judecata Primaria Generala si a introdus in cauza fortat pe Arhitectul-Sef Adrian Bold, Dosarul poate fi consultat AICI.

La primul termen de judecata s-a pus la dispozitie Autorizatia de Construire in integralitate, depusa de Directia Juridica nu de Directia Urbanism, pentru care vom solicita controlul de legalitate in fata instantei de contencios administrativ. Judecata continua intrucat cererea ADU a fost atat pentru comunicarea autorizatiei de construire cat si pentru tragerea la raspundere administrativa Arhitectul-Sef Adrian Bold.

Romsilva incalca lege

Totodata, ADU a solicitat catre conducerea Romsilva sa isi indeplineasca obligatia legala, respectiv aceea de a inchide drumul si de a asigura exploatarea acestuia in conditiile legii. Romsilva nu a dat curs solicitarii ADU motiv pentru care am chemat in judecata Romsilva pentru obligatia de a face, Dosarul se poate consulta AICI.

Cererile ADU sunt atat pentru obligarea Romsilva de a inchide drumul cat si pentru tragerea la raspundere administrativa a persoanelor ce se fac vinovate pentru neindeplinierea obligatiilor legale.

 

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU

5% predictibilitate

5% predictibilitate

La 31 decembrie Guvernul Romaniei adopta Ordonanta de Urgenta nr. 226/2020 prin care proroga aplicarea Legii nr. 296/2020 ce stabileste pragul pana la care este datorat TVA 5% in cazul achizitiei unui imobil.

Acest eveniment a socat piata imobiliara dand peste cap calcule si promisiuni asumate.

Masura luata de Guvernul Romaniei este una iresponsabila prin prisma faptului ca a fost luata intr-un termen foarte scurt si fara o informare prealabila, in contextul in care piata imobiliara se pregatise deja pentru noile conditii ce urmau sa intre in vigoare la data de 1 ianuarie 2021.

Asociatia pentru Dreptul Urbanismului a petitionat Avocatul Poporului, aducand critici de neconstitutionalitate a Ordonantei de Urgenta, fiind incalcate, in opinia noastra, principii fundamentale privind statul de drept si predictibilitatea fiscala.

Petitia se poate descarca de aici.

De asemenea, in situatia in care institutia va intarzia raspunsul sau va refuza sa raspunda petitiei, vom sesiza si parlamentari de circumscriptie pentru interpelarea Avocatului Poporului in Parlamentul Romaniei.

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU

Registrul Spatiilor Verzi, instrument sau formalitate?

Registrul Spatiilor Verzi, instrument sau formalitate?

La 1 ianuarie 2008 municipiul Bucuresti trebuia sa finalizeze Registrul Spatiilor Veze, asa se prevedea initial in Legea nr. 24/2007 privind reglementarea si administrarea spatiilor verzi din zonele urbane. Apoi, din 2009 era prevazut ca pana la 1 ianuarie 2011 sa se efectueze auditul suprafetelor, calitatii si accesibilitatii spatiilor verzi, urmat de elaborarea unei strategii si a unui plan de actiune privind conservarea si dezvoltarea retelei de spatii verzi.

Municipiul Bucuresti are un Registru al Spatiilor Verzi, acesta a fost realizat in anul 2011 printr-un contract de prestari servicii (7129/30.10.2009), neactualizat din 2011 si care nu a fost aprobat nici pana in prezent de Consiliul General al Municipiului Bucuresti. Pe cale de consecinta, Registrul reprezinta doar o baza de date fara o valoarea juridica sau administrativa.

Registrul in esenta este un instrument util care contribuie la gestionarea intr-un mod cat mai eficient si sustenabil la administrarea corespunzatoare a spatiilor verzi din localitate. In baza lui se pot face strategii si planuri de actiune pentru a ameliora calitatea si, dupa caz, cresterea suprefetelor spatiilor verzi.

Ca el sa poata functiona si sa fie util are nevoie in primul rand sa aiba forta juridica, sa fie opozabil, adica sa fie aprobat printr-un act administrativ (o hotarare), iar apoi sa fie administrat in mod corespunzator, actualizand datele in timp real.

De asemenea, un astfel de instrument fundamenteaza alocarea bugetelor necesare intretinerii spatiilor verzi si ofera informatii clare si precise cu privire la situatia reala din teritoriu a calitatii spatiilor verzi.
Asociatia pentru Dreptul Urbanismului a interpelat Primaria Generala a municipiului Bucuresti cu privire la situatia acestuia instrument. Raspunsul institutiei poate fi descarcat de aici.

Pasul urmator este sa sprijinim Primarul General in elaborarea unui proiect de hotarare pentru a aproba intai aceasta baza de date si ulterior sa identificam solutii de administrare.

 

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU

20 ani de PUG, cand avem noul PUG?

20 ani de PUG, cand avem noul PUG?

Planul Urbanistic General al municipiului Bucuresti a fost aprobat in anul 2000 si ar fi trebuie sa fie reactualizat cel mai tarziu in anul 2010.

In 2021 PUG-ul nu a fost reactualizat, acesta se afla inca in lucru. In spatiul public nu se cunosc inca etapele in care se afla elaborarea noului PUG.

De ce este atat de important PUG-ul?

Planul Urbanistic General este o documentatie de urbanism care are pe de o parte un caracter director, adica stabileste niste principii si directii de dezvoltare a orasului, iar pe de alta parte un caracter operational, adica reglementeaza in concret modul de utilizare spatiala si, dupa caz, poate permite autorizarea directa fara a mai fi necesare alte detalieri.

Astfel, prin PUG se asigura o dezvoltare coerenta a orasului, stabilind reguli clare cu privire la functiuni, regimuri de inaltime, conformare volumetrica a constructiilor (retrager, inaltimi etc.), clarifica situatii juridice precum zone de protectie, zone destinate investitiilor publice (e.g. infrastructura de transport), spatii destinate publicului etc. Si, cel mai important, este corelata dezvoltarea privata cu infrastructura publica si capacitatea administratiei de a o moderniza sau extinde.

Evident, toate aceste aspecte sunt doar o parte din atributele PUG-ului, consideram noi a fi cele mai relavante si importante.

Asociatia a interpelat Primaria Generala a Municipiului Bucuresti, beneficiar al documentatiei, si Universitatea de Arhitectura si Urbanism Ion Mincu, elaboratorul documentatiei, pentru a intelege in ce stadiu se afla lucrarea, de ce este blocata de atata timp si care sunt pasii urmatori pentru a finaliza documentatia si a o aproba.

PUG-ul municipiului Bucuresti se afla printre prioritatile Asociatiei pentru Dreptul Urbanismului.

Newsletter

Let’s keep in touch with latest news from ADU